La ITE es una herramienta que permite analizar con regularidad nuestros edificios para conocer su estado y así poder mantenerlo en óptimas condiciones a fin de cumplir la función para la cual fue diseñado.
La Inspección técnica del Edificio es una obligación de los propietarios.
Que edificios deben hacer la ITE:
Los propietarios del edificio serán los que contraten la inspección técnica del edificio.
La realización del informe debe ser por parte del técnico facultativos competentes.
Siendo dicho técnico, cualquiera que están en posesión de las titulaciones académicas y profesionales, que habiliten a la redacción de proyectos o dirección y ejecución de obras de edificios.
Los técnicos dispondrán de sus seguros de responsabilidad civil respectivos.
La inspección técnica del edificio consiste en una inspección visual del edificio que valora:
Las conclusiones de estos tres puntos se recogerán en un Informe redactado por el técnico competente (arquitecto, técnico, ingeniero) que haya visitado el edificio.
La ITE establece 5 grados de actuación en el edificio según su estado y la urgencia de la intervención. El Grado 1 es el que requiere la actuación inmediata.
Plazos de presentación depende del ayuntamiento donde este ubicado el edificio. Los edificios de la Comunidad Autónoma del País Vasco que a 27 junio de 2017 tengan una antigüedad de 50 años, tendrán el plazo de 1 año (27-Junio-2018).
Si el edificio cumple los 50 años después del 27 junio del 2017, se tendrá un plazo de 1 año desde la fecha en que cumple los 50 años.
Toda ITE se presenta en el ayuntamiento donde este ubicado el edificio.
Cuando el informe de la ITE dictamine que es necesario la realización de obras de reparación.
La Comunidad de Propietarios tiene la obligación de subsanar las deficiencias que se hayan reflejado en el informe ITE.
Después de realizar los trabajos debe presentar en el ayuntamiento el certificado de subsanación.
Una vez presentada la ITE y subsanadas las deficiencias si las hubiese, en el plazo de un año. El edificio deberá disponer de un Plan de Uso y Mantenimiento del edificio.
Este plan será realizado por un técnico competente.
La periodicidad de la ITE es decenal (10 años)
Aquellos edificios que incumplan y no presenten la ITE, o ejecuten las obras derivadas de la inspección, cometerán una infracción muy grave o grave, sancionable.
La normativa de la ITE es consustancial al deber y obligación que a todo propietario se le exige por ser propietario.
Asimismo, disfruta de su condición de propietario de una vivienda que cumpla las debidas condiciones.
Cuando se trate de edificaciones, en particular el deber legar de conservación comprende:
Los derechos y obligaciones, lo son por el mero hecho de ser propietario. Estos derechos y obligaciones están regulados en la Ley de Propiedad Horizontal y en otras normativas.
El propietario tiene derecho a usar su propiedad y a conseguir el rendimiento que pueda sacar por la propiedad. También tiene derecho a usar los elementos comunes del edificio.
Los limites serian: está prohibido el abuso de derecho, respeto a la servidumbre, ....
El propietario podrá disponer de la propiedad (vender, donar) pero no podrá separara los elementos que integran su derecho.
Cuando no altere o disminuya la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique derechos de otros propietarios. Estas obras se deben informar a la comunidad.
En el resto del edificio, no podrá realizarse ningún cambio, y si hubiese algún elemento que necesitase reparación, habrá que informar al administrador del edificio.
Lo requiera la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
Defender sus derechos e intereses en relación con la propiedad del piso.
Así como las situaciones de pasividad de la comunidad.
Sobre cualquier tema de interés para la comunidad, mediante escrito al presidente sobre el tema que se quiere tratar.
Solo se podrá privar de derecho al voto a aquellos vecinos que no están al día con la comunidad en sus pagos.
Respetar las instalaciones generales de la comunidad haciendo uso adecuado de los mismos. Evitando que se causen daños.
Su piso e instalaciones, en término que no perjudique a la comunidad. Reparando los daños que se ocasionen por su descuido.
Todas las que exija el servicio del inmueble y permitir la servidumbre. Así mismo hay obligación de compensar los daños y perjuicios ocasionados.
La contribución de los gastos genérales será en función de la cuota de participación del piso para el buen funcionamiento del edificio.
Las deudas del ejercicio y de los tres ejercicios anteriores tienen preferencia de cobro.
El comprador de un piso se hace cargo de la deuda del ejercicio y de los tres años naturales anteriores que posea el inmueble.
El secretario del edificio tiene siete días para emitir un certificado de la situación del piso, ya sea para declarar que esta en situación de corriente de pago o bien para notificar las deudas que tiene el inmueble con la comunidad de propietarios.
Si el que debe los gastos de comunidad no coincide con el propietarios, la reclamación se hace frente a esta para asegurar que la deuda se paga.
El fondo de reserva no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.
Con este fondo de reserva se podrán contratar un seguro comunitario o un mantenimiento preventivo del inmueble.
Todo propietario debe responder de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Cada propietario debe notificar al secretario de la comunidad un domicilio donde quiere recibir toda la información de la comunidad.
En caso de ser imposible la notificación de algún propietario, se entenderá por notificado cuando se notifique en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible.
En la notificación tiene que aparecer: Fecha, motivo notificación, firma del secretario de la comunidad, visto bueno del presidente. Esta notificación tiene plenos efectos en el plazo de los 3 días naturales.
Quien incumpla a esta obligación seguirá respondiendo de las deudas de forma solidaria con el nuevo titular. No será aplicable si se hace notorio el cambio de titularidad.
Sin necesidad de acuerdo previo en Junta y vengan impuestos por las Administraciones Publicas o solicitadas por los propietarios:
Solo se devuelve el dinero a quien realiza obras en elementos comunes por la urgencia y habiendo informado a la comunidad.
Si no se cumplen con los deberes de conservación, mantenimiento o rehabilitación por parte de los propietarios, se incumple la función social de la vivienda.
Los propietarios deben mantener las condiciones para la conservación o mejora.
El incumplimiento de estos deberes habilita a la Administración Municipal y al Gobierno Vasco para la ejecución de las obras pertinentes.
Para mas información:
http://www.coaatbi.org/guia-comunidades
Constituida por los propietarios de pisos y lonjas de un único edificio en régimen de Propiedad Horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal regula un tipo especial de propiedad.
La propiedad horizontal se caracteriza por dos derechos distintos:
Es decir, la ley separa entre derecho de propiedad y derecho de copropiedad.
Es un número en centésimas, que refleja el porcentaje de la propiedad en relación con el valor total del inmueble. Es el modulo que sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad de propietarios.
Las mejoras o daños (en la comunidad o en un piso) no alteraran la cuota de participación.
Las cuotas de participación solo podrán modificarse por unanimidad de la comunidad de propietarios.
En el Titulo Constitutivo (escritura de división horizontal) se fijan:
Para calcular la cuota de participación de una comunidad se toma de base:
" Superficie útil de cada piso en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso racional que se pretende dar a los elementos comunes "
Son todo aquel elemento necesario para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente.
No son solo inmuebles (cimientos, tejado, ...) sino que pueden ser cosas muebles (elemento decorativo ...), servicios (limpieza ... ) o derechos ( alquiler elementos comunes).
Hay que diferenciar entre:
Son elementos imprescindibles para el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales.
Son elementos que pueden ser desafectados de su destino común y dedicados a uso privado o exclusivo.
Son partes Privativas aquellos espacios delimitados y aptos para ser aprovechados independientemente por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública.
Es decir, son partes privativas los pisos y locales, lo elementos arquitectónicos e instalaciones de todas las clases, que están comprendidos dentro de los limites del piso o local y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
Son Anejos las dependencias complementarias del piso. La ley señala como anejos los garajes, buhardillas y sótanos.
Los anejos como son beneficio del piso no tienen cuota de participación.
Un elemento será considerado como anejo si cumple:
Los estatutos incluyen:
El contenido puede definir el uso exclusivo de elementos comunes (patios, terrazas, ...), establecer líneas generales de la administración y gobierno del edificio, instalaciones y servicios, gastos y su reparto, seguros, etc.
También puede prohibir el ejercicio de determinadas actividades.
Para garantizar el buen uso de los elementos comunes, los propietarios podrán establecer normas de obligado cumplimiento por todos los vecinos de la comunidad. Toda norma tiene que estar dentro de los límites de la Ley y lo Estatutos.
Podrán contener: horario de apertura de zonas comunes, recogida de basuras, encendido de calefacción, tendido de ropa, etc.
No se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad.
Para aprobarse se necesitas:
Para mas información consulten:
htpp://coaatbi.org/guia-comunidades
Actualmente hay aplicaciones y regulaciones específicas sobre edificios:
• Libro del edificio
• Informe de Inspección Técnica de los Edificios (ITE).
En la comunidad autónoma del país vasco se ha desarrollado esta guía que pretende explicar las obligaciones y responsabilidades del inmueble.
La guía hace referencia exclusivamente a los edificios de uso residencial, es decir, edificios de viviendas y locales
Los edificios e instalaciones tienen que diseñarse, construirse, cuidarse y usarse de manera que cumplan unos requisitos básicos:
• Funcionalidad
Utilización, Accesibilidad, Telecomunicaciones, Servicios postales
• Relativo a la seguridad
Estructuras, Incendios, Uso
• Relativo a la habitabilidad
Salubridad, estanqueidad y protección del medio ambiente, Ruido , Control energético
Los propietarios tienen la obligación de conservar en buen estado el edificio mediante un adecuado uso y mantenimiento.
Todo propietario debería recibir, conservar y transmitir la documentación de las obras realizadas y los seguros y garantías que tenga dicha obra.
Es obligación de los usuarios, la utilización adecuada de los edificios.
Hay dos tipos de mantenimiento:
• Mantenimiento Preventivo = uso cuidadoso, inspección periódica programadas, siguiendo las previsiones del Libro del Edificio.
• Mantenimiento Correctivo = arreglar desperfectos concretos para que vuelvan a estar en buen estado.
El trascurso del tiempo y el uso y disfrute de la vivienda conlleva un desgaste natural. Es necesario revisar el edificio periódicamente para prevenir, mantener, reparar y mejorar lo que sea preciso.
Para mantener el valor de la inversión hay que mantenerlo en perfectas condiciones y así disfrutarlo con confortabilidad y seguridad.
Al finalizar la obra el promotor debe entregar a los adquirientes de la vivienda, la documentación del Proyecto elaborado y sus modificaciones.
También debe incluir las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
Todo ello es el Libro del Edificio que orienta a la comunidad para tener un plan de mantenimiento preventivo.
En el libro del edificio debe constar:
• Proyecto: determina las exigencias técnicas.
• El acta de recepción de la obra: firmado por el promotor y constructor.
• Agentes que participan durante el proceso de edificación.
• Instrucciones de uso y mantenimiento y de sus instalaciones.
Los edificios nuevos y los que han sufrido una rehabilitación integral deberían disponer del libro del edificio, donde desarrollar el plan de mantenimiento preventivo y correctivo.
El resto de los edificios, la Inspección técnica, es un plan de revisión de los defectos del edificio.
Para cumplir las exigencias y obligaciones que legislan las comunidades de propietarios. Cada comunidad debe tener un Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio y tener un Técnico de Cabecera para que colabore, oriente y asesore a la comunidad de propietarios.
En la Ley de Ordenación de la Edificación se establecen los requisitos básicos del edificio. Los propietarios de conservar en buen estado la edificación mediante un buen uso y mantenimiento y guardar toda la documentación de las obras ejecutadas.
Este documento es obligatorio en todas las comunidades de obra nueva y en las obras de rehabilitación integral.
El Plan de uso y mantenimiento es el documento del que deberían disponer los propietarios para planificar las intervenciones en su propio edificio. Lo que se trata es de evitar las improvisaciones y el mantenimiento correctivo.
La Inspección Técnica del Edificio (ITE) puede no detectarse lesiones del edificio. En este caso, se entiende como mantenimiento el con junto de cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en un buen estado. Esto se puede identificar con el Plan de Uso y Mantenimiento.
El Plan de Uso y Mantenimiento debería incorporar:
• todos los elementos que configuran el edificio y que deben inspeccionarse
• plazos o periodos que se deben revisar
• agente que debe realizar la revisión
• acciones que se puedan derivar
• la comunidad debe incluir estos mantenimientos para calcular el presupuesto anual.
Por la complejidad que estos trabajos conllevan se aconseja la contratación de un agente especializado (Técnico de cabecera) que realizara:
• Asesorar a la comunidad de propietarios en la gestión de los agentes mantenedores.
• Colaborar con la comunidad en la contratación de los suministros que más convengan.
• Realizar la supervisión y coordinación de las tareas y trabajos
Para mas información consulten:
http://www.coaatbi.org/guia-comunidades
Un incendio puede provocar daños en zonas comunes como paredes, portal, garaje e incluso en la estructura del edificio.
Es importante que cada edificio disponga de unas medidas se seguridad adecuadas, para que se pueda extinguir un posible incendio rápidamente.
Hay que exigir a las viviendas dotación mínima de instalación de protección que protejan las vidas de las personas y que minimicen los daños por el fuego y el humo.
Los aparatos productores de calor son la principal causa del origen de los incendios.
En un piso las habitaciones donde se producen el mayor número de incendio son: el salón, el dormitorio y la cocina.
Para evitar un incendio hay que preparar los edificios.
Las comunidades de vecinos están obligadas por ley a disponer de instalaciones de Protección Contra Incendios realizadas por empresas autorizadas ante la Dirección General de Industria. Estas instalaciones deben de realizar el mantenimiento anual correspondiente.
Los recursos más utilizados en comunidades son:
Uno de los problemas que tienen los sistemas de detección son las falsas alarmas, y por ello pueden perder credibilidad e incluso pueden llegar a apagarse para que no molesten. Esto puede ser perjudicial para la comunidad porque los sistemas no se utilizan para el fin que fueron contratados.
El seguro comunitario no es de contratación obligada, pero es importante contar con una garantía mas allá de tu seguro de casa y para el común de los vecinos.
El objetivo del seguro comunitario es proteger a la comunidad ante situaciones de emergencias.
La cobertura de incendio se preocupara de cubrir los daños materiales en el continente:
(Habrá que mirar cada póliza para ver lo que está contratado y que límites de cantidades tienen).
El acosador lo que suele hacer es buscar culpables de sus males. Quiere hacer pagar sus problemas personales o laborales que puedan tener mostrando agresividad con:
La forma de actuar del acosador es siempre muy similar. Suele iniciarse por una pequeña disputa o molestia de convivencia, aunque hay casos que no hay razón fundada.
El acosador según su perfil psicológico es de un psicópata socializado, que tiene falta de empatía, limitación profunda de sus emociones y es narcisista.
Se obsesionan con una persona o familia de su comunidad y es entonces donde empieza el acoso vecinal.
Este vecino obsesionado suele dejar notas amenazantes en el buzón, increpar a su vecino cada vez que se encuentran, pintadas en las puertas, daños en su propiedad, control constante, rumores.
Hay que señalar que los acosados pueden llegar a sufrir el vacío de otros vecinos haciendo caso a los rumores que han oído.
No hay que confundir una situación puntual de desacuerdo entre vecinos con el acoso vecinal. La diferencia entre actividad molesta y acoso vecinal lo establece el código Penal cuando establece las penas. Especifica que las sanciones pueden ir con penas de prisión de 3 a 24 meses o multas de 6 euros al día de 6 meses a 2 años.
Los vecinos que sufren acoso suelen tener desajustes físicos, mentales y sociales:
Este acoso tiene consecuencias negativas en las personas que lo sufren:
Muchas familias terminan abandonando su domicilio y cambiando de residencia. Hay muchas personas no tienen posibilidad econímica de hacerlo y el problema se agrava.
El artículo 172 del Código Penal, habla del acoso vecinal ya que incluye los delitos de acoso o blocking. Tipifica que una persona es víctima de otra si le persigue o perturba de forma constante y habitual.
Este delito entró en vigor el 1 de julio del 2015.
La primera sentencia en Tudela, se condenó a una persona por realizar insistente y reiteradas llamadas telefónicas, enviós de whatsapps y mensajes de texto (algunos con contenido sexual) a la víctima, que alteraron su vida normal.
El criterio fijado por el tribunal supremo para detectar el acoso vecinal es una "acción prolongada en el tiempo que altere la vida cotidiana de la víctima".
La prueba del acoso:
Actualmente, los conflictos entre vecinos se producen cada vez más frecuentemente. Además, cada vez son más los vecinos que se atreven a denunciar.
Los servicios profesionales vienen garantizados por personas que han demostrado su capacitación y que se han asociado a órganos profesionales.
En este caso al Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia.
Para la optimización de los servicios con profesionales de calidad y cualificados, se debe contratar a un administrador de fincas que pertenezca a un Colegio de Administrador de Fincas.
El cometido del Colegio Administradores de Fincas faculta a un profesional a ejercer la profesión de administrador de fincas, dentro de la defensa y disciplina que el colegio marca. El colegio debe garantizar los intereses de los copropietarios en los servicios que ofrecen sus colegiados.
EL colegio de Administradores de Fincas ofrece un profesional de garantía.
El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Bizkaia basa sus garantías profesionales en:
Actualmente la profesión se ha especializado mucho haciéndose cada vez más compleja.
Cada vez es más complejo gestionar una comunidad de vecinos sin la ayuda externa de un administrador de fincas.
Requiere una gran especialización y preparación para la aplicación de las leyes. Lo que obliga al administrador a realizar cursos, charlas, conferencias,.. para actualizar los conocimientos.
El administrador de Fincas debe estar al corriente en los temas que son de su competencia garantizando un servicio y asesoramiento que merece el ciudadano.
Los Administradores de fincas colegiados tiene a su disposición el Boletín Oficial de Estado, Bases de datos totalmente actualizadas de jurisprudencia, sentencias judiciales, índice de Precios al Consumo, Ayudas Gobierno Vasco, Ayuntamiento ...
El Administrador de fincas es un puesto de confianza. Ya que los propietarios de la comunidad confían todas las cuestiones económicas, administrativas, legales y de mantenimiento en su persona.
El administrador de fincas está capacitado profesionalmente para el desarrollo de sus funciones y garantiza la eficacia, responsabilidad y profesionalidad que merece el comunero.
El Colegio de Administradores de Fincas garantiza a los propietarios que sus colegiados son profesionales cualificados para el ejercicio de sus funciones.
El Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia hace cumplir y vigila a sus colegiados la legislación correspondiente.
Asimismo, adopta las medidas para evitar el intrusismo profesional y competencia desleal para asegurar a los comuneros que los profesionales están capacitados.
El Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia garantiza las actuaciones de sus colegiados mediante dos seguros:
El consumidor debe preguntar en el colegio, ya que puede que no todos los colegiados están cubiertos por estas pólizas.
Una junta de vecinos es la reunión que hacen todos los propietarios de un inmueble, ya sean pisos, locales, garajes ..
Estas juntas se hacen para favorecer el funcionamiento del inmueble y velar por los intereses y derechos de los vecinos.
En toda comunidad existe la figura del Presidente. Este será¡ un propietario del inmueble que ejercerá¡ el cargo durante un año.
La ley de Propiedad Horizontal en el articulo 16.1 expone "La Junta de propietarios se reunirá¡ por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación".
Este articulo nos indica que para convocar una junta:
Para que este válidamente los constituida la junta en 1ª Convocatoria tienen que estar presentes la mitad más uno del 100%.
Si no se llega a esta mayoría, se espera a 2ª convocatoria que se legitima la junta con los vecinos allá reunidos.
La Junta General Ordinaria corresponde a la reunión anual de la comunidad donde las características de esta reunión son:
Cuentas anuales
Presupuestos, Cuotas ,..
Cambios de Órganos de gobierno de la comunidad (presidente, administrador)
Incidencias del ejercicio anterior
Acuerdos para el funcionamiento y convivencia del ejercicio.
Mientras que en las Junta General Extraordinaria se trata de la junta que se hace en el año y que no sea la junta ordinaria. Las características son:
Obra
Derrama
U otro problema que afecte a la comunidad y que no puede esperar a la Junta Ordinaria.
Tras terminar la reunión, ordinaria o extraordinaria, se debe redactar un documento en los 10 días siguientes que se llama Acta de la reunión y debe contener:
El acta debe transcribirse al LIBRO DE ACTAS que debe estar registrado en el registro de la propiedad. El acta se remitirá mediante una copia a cada propietario del inmueble.
(Fotos sala de Juntas Comunia ®)
El plazo para impugnar un acuerdo aprobado en junta contará de manera diferente si el propietario asistió a la reunión o si por el contrario no asistió.
Se considera asistente a la junta al propietario:
Se considera como no asiente a la junta al propietario:
Todo acuerdo aprobado en Junta de Propietarios puede ser impugnado ante el Juzgado, según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:
En el artículo 18 de la ley de Propiedad Horizontal vienen los plazos para impugnar de los acuerdos de la comunidad:
Todo acuerdo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal puede ser impugnado en el plazo de un añ
o. Dicho plazo es de caducidad.
Si los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal no son impugnados, dichos acuerdos se convalidan.
Ejemplo: Se presenta un acuerdo y se vota en junta aprobándose por mayoría simple. Un propietario de la comunidad cree que para aprobar esa votación se necesita unanimidad.
Dicho acuerdo, puede ser nulo por ser contrario a la ley y puede ser impugnado en el plazo de un año.
Transcurrido este año y sin impugnación, el acuerdo se convalida.
Todo acuerdo contrario a la Ley será nulo de pleno derecho. Dicho acuerdo que es contrario a la ley moral, al orden público o implican un fraude a la Ley, son conceptualmente nulos, y por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo.
