Guía de edificios para conocer sus obligaciones y responsabilidades
Actualmente hay aplicaciones y regulaciones específicas sobre edificios:
• Libro del edificio
• Informe de Inspección Técnica de los Edificios (ITE).
En la comunidad autónoma del país vasco se ha desarrollado esta guía que pretende explicar las obligaciones y responsabilidades del inmueble.
La guía hace referencia exclusivamente a los edificios de uso residencial, es decir, edificios de viviendas y locales
Los edificios e instalaciones tienen que diseñarse, construirse, cuidarse y usarse de manera que cumplan unos requisitos básicos:
• Funcionalidad
Utilización, Accesibilidad, Telecomunicaciones, Servicios postales
• Relativo a la seguridad
Estructuras, Incendios, Uso
• Relativo a la habitabilidad
Salubridad, estanqueidad y protección del medio ambiente, Ruido , Control energético
El Mantenimiento
Los propietarios tienen la obligación de conservar en buen estado el edificio mediante un adecuado uso y mantenimiento.
Todo propietario debería recibir, conservar y transmitir la documentación de las obras realizadas y los seguros y garantías que tenga dicha obra.
Es obligación de los usuarios, la utilización adecuada de los edificios.
Hay dos tipos de mantenimiento:
• Mantenimiento Preventivo = uso cuidadoso, inspección periódica programadas, siguiendo las previsiones del Libro del Edificio.
• Mantenimiento Correctivo = arreglar desperfectos concretos para que vuelvan a estar en buen estado.
Libro del edificio
El trascurso del tiempo y el uso y disfrute de la vivienda conlleva un desgaste natural. Es necesario revisar el edificio periódicamente para prevenir, mantener, reparar y mejorar lo que sea preciso.
Para mantener el valor de la inversión hay que mantenerlo en perfectas condiciones y así disfrutarlo con confortabilidad y seguridad.
Al finalizar la obra el promotor debe entregar a los adquirientes de la vivienda, la documentación del Proyecto elaborado y sus modificaciones.
También debe incluir las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
Todo ello es el Libro del Edificio que orienta a la comunidad para tener un plan de mantenimiento preventivo.
En el libro del edificio debe constar:
• Proyecto: determina las exigencias técnicas.
• El acta de recepción de la obra: firmado por el promotor y constructor.
• Agentes que participan durante el proceso de edificación.
• Instrucciones de uso y mantenimiento y de sus instalaciones.
Los edificios nuevos y los que han sufrido una rehabilitación integral deberían disponer del libro del edificio, donde desarrollar el plan de mantenimiento preventivo y correctivo.
El resto de los edificios, la Inspección técnica, es un plan de revisión de los defectos del edificio.
Para cumplir las exigencias y obligaciones que legislan las comunidades de propietarios. Cada comunidad debe tener un Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio y tener un Técnico de Cabecera para que colabore, oriente y asesore a la comunidad de propietarios.
Plan de Uso y Mantenimiento
En la Ley de Ordenación de la Edificación se establecen los requisitos básicos del edificio. Los propietarios de conservar en buen estado la edificación mediante un buen uso y mantenimiento y guardar toda la documentación de las obras ejecutadas.
Este documento es obligatorio en todas las comunidades de obra nueva y en las obras de rehabilitación integral.
El Plan de uso y mantenimiento es el documento del que deberían disponer los propietarios para planificar las intervenciones en su propio edificio. Lo que se trata es de evitar las improvisaciones y el mantenimiento correctivo.
La Inspección Técnica del Edificio (ITE) puede no detectarse lesiones del edificio. En este caso, se entiende como mantenimiento el con junto de cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en un buen estado. Esto se puede identificar con el Plan de Uso y Mantenimiento.
El Plan de Uso y Mantenimiento debería incorporar:
• todos los elementos que configuran el edificio y que deben inspeccionarse
• plazos o periodos que se deben revisar
• agente que debe realizar la revisión
• acciones que se puedan derivar
• la comunidad debe incluir estos mantenimientos para calcular el presupuesto anual.
Por la complejidad que estos trabajos conllevan se aconseja la contratación de un agente especializado (Técnico de cabecera) que realizara:
• Asesorar a la comunidad de propietarios en la gestión de los agentes mantenedores.
• Colaborar con la comunidad en la contratación de los suministros que más convengan.
• Realizar la supervisión y coordinación de las tareas y trabajos
Para mas información consulten:
http://www.coaatbi.org/guia-comunidades