El articulo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal

Dispone que todos los acuerdos que se toman en una Junta de propietarios se reflejaran en un libro de actas que deberá ser diligenciado en el Registro de la Propiedad.

 

 

 

 

 

 

 

 

El Reglamento Hipotecario en su articulo 415 recoge:

1. El libro de actas debe diligenciarse para su utilización. Cuando se acredite la integra utilización del anterior se podrá acreditar un nuevo libro. En caso de pérdida o extravío será necesario que el presidente o Secretario afirmen , bajo su responsabilidad y ante el registrador, que los copropietarios han sido notificados de la desaparición o destrucción del libro o que se ha denunciado la sustracción.

2. Será diligenciado en el Registro de la Propiedad según el distrito donde este situado el inmueble.

 

 

Actas

Contenido y redacción de las actas

El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen.

 

El acta de la Junta reflejará también los propietarios privados del derecho de voto como consecuencia de que, en el momento de iniciarse la Junta, no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

 

Cierre de las actas y remisión a los propietarios

El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.

Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 LPH:

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.

La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

 

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

 

Subsanación de defectos de las actas

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario de la comunidad.

Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

 

Custodia del libro de actas

El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

 

Por Vicente Magro Servet, Magistrado del Tribunal Supremo

Suele existir por los propietarios de las plazas de garaje un error interpretativo acerca del alcance del concepto de propiedad sobre su plaza de garaje y la extensión de esta propiedad, ya que existe una tendencia a olvidar dos elementos sustanciales.

El primero, por entender que entre su plaza de garaje y la del colindante existe una auténtica medianería, como las de los pequeños muros o cristaleras que existen en las terrazas de pisos contiguos y que separan ambas propiedades. Y en segundo lugar, se suele olvidar que tanto el techo que existe sobre el volumen de la plaza de garaje y la pared más cercana al punto donde suele estacionar, así como los pilares que en algunas plazas existen, son indisponibles para los comuneros aunque estén dentro del perímetro de la plaza.

Y es que, techo, pared y pilares son elementos comunes incluidos en el art. 396 CC, aspecto que suelen olvidar los comuneros, entendiendo que si están dentro del perímetro de su plaza consideran que les pertenece y pueden hacer las modificaciones que estimen por conveniente sin interesar autorización alguna de la junta de propietarios.

Con respecto a la línea que separa una plaza de garaje con otra hemos señalado que es una auténtica medianería y, por ello, los comuneros no tienen la propiedad “hasta la línea”, sino que es preciso tener en cuenta que deben permitir una extensión suficiente como para poder abrir su puerta con comodidad.

Instalación de cepos

En otras ocasiones, algunos comuneros instalan en su plaza de garaje cepos u otros instrumentos tendentes a evitar que otras personas puedan aparcar en sus plazas. En estos casos, si se instala el cepo en el centro en la plaza tan solo debería comunicar al presidente su instalación por la vía del art. 7.1 LPH, como si se tratara de la realización de obras en propiedad privada, pero sin precisar de autorización. Por el contrario, el cierre de la plaza de garaje necesitaría la aprobación por unanimidad dado que afecta al título constitutivo de la comunidad por la vía del art. 17.6 LPH.

También debe observarse que no pueden dejarse en la plaza armarios u objetos como si la plaza de garaje fuera un trastero. Nótese que el objeto de la plaza en el título es la de aparcar vehículos, no la de almacenar enseres, ya que la plaza no es un trastero, y si así se deseara necesitaría acuerdo de la junta, al menos, por mayoría simple del art. 17.7 LPH y pudiendo el colindante manifestar su oposición como perjudicado si efectuara alegaciones por las que acreditara la existencia de una “molestia” real, por lo que se aplicaría el art. 18.1 c) LPH.

En definitiva, las plazas de garaje son casi privadas, debido a la gran cantidad de limitaciones que existen por el carácter de elementos comunes que las rodean.

Elementos de un Edificio

 

 

3. INSTALACIONES

 

Son el conjunto de conductos y equipos que abastecen al edificio para que cumplan con los requisitos y las condiciones de habitabilidad para los que fue diseñado.

 

Tenemos:

 

• Fontaneria y Saneamiento

 

Instalación de Fontaneria: Conjunto de elementos que conforman las redes de distribución y suministro de agua potable en el edificio. Parten desde una tubería de distribución de la red exterior y llega hasta los distintos puntos de consumo.

 

Las acometidas son propiedad de la compañía suministradora. La comunidad de propietarios tiene que mantener de la llave de corte general has la instalación particular de cada propietario. La instalación individual corresponde a cada propietario.

 

Instalación Saneamiento: Conjunto de elementos que conforman las redes de evacuación de aguas desde los puntos de recogida hasta el alcantarillado.

 

• Electricidad

 

Instalación eléctrica: Conjunto de aparatos y circuitos asociados cuyo fin es la producción, conservación, transformación, transmisión, distribución o utilización de la energía eléctrica.

 

Parten desde el cuadro general de protección del edificio o punto de suministro y llegan hasta el ultimo punto de distribución.

 

Instalación de baja tensión: compuesta por cuadro general (CPG), línea de reparto a contadores, centralización de contadores, líneas de reparto a cuadros de maniobra, los cuadros de maniobra individuales y comunes y las líneas de reparto finales de consumo.

 

 

• Instalaciones de Gas

Es la instalación responsable de la distribución de los diferentes tipos de gases desde la acometida o deposito hasta los aparatos de consumo.

Habrá que tener en cuenta el mantenimiento de los aparatos como calderas, contadores.

 

• Extracciones de humos en garaje

 

Se activan cuando la concentración de CO2 sube por encima del perímetro. Cuando esto pasa el sistema arranca automáticamente los ventiladores de las zonas para bajar la concentración por debajo de los niveles indicados.

Hay sistemas manuales y también ventilación programada con temporizador.

 

• Portero electrónico

 

Instalación electro alimentada que, mediante un sistema dotado de conexión por voz o cámara. Permite accionar desde cada una de las viviendas o locales la apertura de la puerta exterior de acceso general al edificio.

La instalación dispone de placa con botonera, micrófono y altavoz o cámara en el exterior del edificio.

 

• Protección contra incendios

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Elementos previstos para minimizar los daños que, por fuego, puedan ocasionarse en el edificio o en las personas que habitan en el mismo.

 

Hay que distinguir entre la protección que están vinculados a la propia construcción del edificio (ruta de evacuación de emergencia) y los que están destinados a la extinción del fuego (alarma, extintores, rociadores, columnas secas).

 

Además del sistema de señalización y alumbrado de emergencias. Que facilitan la evacuación de los usuarios y las tareas de extinción a los sistemas de abastecimiento de agua contra incendios.

 

 

• Energía solar térmica

 

Es la que capta la energía solar y la convierte en calor, transfiriendo a un líquido (agua destilada o agua con aditivo anticongelante). Que se transporta hasta un deposito donde hay agua caliente sanitaria o agua precalentada para calefacción.

 

Se necesita el captador solar plano, los disipadores, el deposito de expansión, el deposito de llenado, las bombas de circulación, el acumulador solar, la regulación y el control, el sistema de distribución y el contador de energía.

 

• Ascensores

 

Aparatos de elevación vertical (eléctrica o hidráulica) para el transporte de personas y cosas entre las diferentes plantas del edificio.

 

Ascensor eléctrico, dispone de un motor eléctrico que actúan sobre una polea y un sistema de cables y contrapesos que acciona la cabina permitiendo su desplazamiento vertical entre sus guías.

 

Ascensor hidráulico, dispone de un motor acoplado a una bomba hidráulica que acciona un pistón y desplaza la cabina verticalmente.

 

Elementos de los ascensores son:

• cabina
• contrapeso
• hueco
• guías por donde se desplaza la cabina
• puertas de acceso a cada planta
• maquinaria de elevación y control
• dispositivos de llamada
• accionamiento

 

 

Elementos de un Edificio

 

Hay que saber distinguir entre los elementos de un edificio.

Se pueden distinguir entre:

1. ENVOLVENTE EDIFICIO

Envolvente del edificio= Cerramientos verticales, horizontales o inclinados que separan el exterior de la zona habitable.

 

Cerramiento: Elementos que cierran el edificio por la parte superior, inferior, lateral y frontal.

 

Se incluyen los elementos de contacto con el terreno o edificios colindantes.

Tiene la FUNCION de proteger el interior del edificio del ambiente exterior ( inclemencias climáticas, temperatura…).

 

 

 

 

 

 

 

 

En la envolvente encontramos:

 

• CUBIERTA

 

Cubierta = Tejado o terraza

Son los cerramientos horizontales o medianamente inclinados superiores que protegen al edificio de las incidencias meteorológicas, especialmente la lluvia, que la recoge y la traslada a la calle o al alcantarillado.

La cubierta puede tener varios puntos: Chimeneas, lucernarios o claraboyas, antepechos, barandillas y las juntas de dilatación.

La cubierta hay que cuidarla y no puede ser manipulada sin consulta previa. No puede ser perforada la impermeabilización que posee la cubierta.

(DIBUJO)

 

• FACHADA

 

Son los cerramientos verticales que separan el exterior (calle o patios) de las zonas habitables (viviendas y elementos comunes) del mismo.

Las fachadas tienen huecos, ventanas y puertas que sirven para iluminar y ventilas el interior del inmueble.

 

Además, la fachada tiene otros elementos como voladizos, cornisas, impostas, aleros, entornos de ventanas y juntas de dilatación.

 

• MUROS Y SUELOS en contacto con el TERRENO

 

Los muros son cerramientos verticales y los suelos cerramientos horizontales. Son los elementos que separan el edificio con el terreno.

 

Su mantenimiento es muy importante, ya que forman parte de la estructura del edificio.

Cualquier modificación o arreglo en ellos debe ser realizado previa consulta de un profesional cualificado.

 

• MEDIANERA

 

Los muros medianeros son los cerramientos verticales que separan el interior de un edificio de las parcelas colindantes.

 

En los edificios antiguos suelen ser una capa de ladrillos y ser de carga, en los nuevos suelen presentar dos capas de ladrillo y cámara de aire entre ellas.

 

En aquellos casos en que la totalidad o una parte del muro medianero este al descubierto, estará tratado como si fuera fachada.

 

2. INTERIOR DEL EDIFICIO

 

En el interior de casa hay dos zonas, la privada (vivienda) y las zonas comunes ( el zaguán, la caja de escalera, los recintos de instalaciones, el garaje y los trasteros)

 

La distribución interior  se realiza mediante tabiques que separan las zonas comunes de las viviendas, creando así diferentes estancias o espacios.

 

La división en plantas dentro de un edificio se realizará a través de los forjados.

 

Las distintas plantas se comunican entre si mediante una o varias escaleras y mediante ascensor (garantizar la accesibilidad), de uso comunitario.

En caso de que existan sótanos con varios niveles, la comunicación se realizara mediante rampas (previstas para coches), escaleras y pavimento.

 

Para mas información:

http://www.coaatbi.org/guia-comunidades

 

 

Modelo 347 en Comunidades

de Propietarios

 

 

 

 

Toda comunidad de Propietarios que tenga operaciones con terceras personas que superen los 3.0005,06 € (Iva incluido) deberán hacer el modelo 347 para informar a hacienda de dicha actividad.

El Real Decreto 828/2013 publicado en el BOE el 26/10/13, establece que con efectos de 1 enero 2014 pasan a incluirse como obligados a presentar la declaración de operaciones con terceras personas (modelo 347) “las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal”.

A partir de esta fecha todas las comunidades tendrán la obligación de presentar dicho modelo, anteriormente solo eran las comunidades de propietarios que alquilaban elementos comunes.

Esto implica que toda comunidad de propietarios que desarrolle actividad empresarial o arrendamiento y que realicen operaciones con terceras personas (empresas de ascensor, electricistas, fontaneros, …) y durante un año natural superen los 3.0005,06 € deberán realizar el modelo informativo 347.

Los administradores de fincas deberán llevar la contabilidad correctamente para realizar correctamente el modelo 347.

 

INFORMACIÓN A DECLARAR EN CÓMPUTO ANUAL

 

Las comunidades de propietarios al contrario que las empresas o profesionales, deberán hacer el modelo 347 anualmente. Es decir, el modelo se presenta una vez al año y no trimestralmente.

 

OPERACIONES QUE NO DEBEN DECLARAR

 

Lo que no se declara en el modelo 347 por ser Compras:

• Electricidad para uso y consumo comunitario.
• Combustible con destino comunitario.
• Agua para uso y consumo comunitario.
• Seguro que asegura zonas y elementos comunes.

Lo que no se declara en el modelo 347 por ser Ventas:

• Alquiler de viviendas por parte de la comunidad. Se trata arrendamientos exentos de IVA ya que no se consideran actividad empresarial.
• Alquiler de locales u elementos comunitarios (fachadas, cubierta, ... ) aunque no están exentos de IVA.

 

DATOS A DECLARAR

 

Los datos que hay que aportar cuando se presenta el modelo 347 es:

• Nombre de la comunidad y numero identificación fiscal del declarante.
• Razón social o nombre y apellidos, numero identificación fiscal de cada entidad contratada por la empresa incluidas en la declaración.
• Computo anual en euros por cada entidad.
• Importes superiores a 6.000 € en metálicos.

 

PLAZO DE DECLARACIÓN

 

La fecha para declarar el impuesto es durante el mes de febrero del año siguiente. Es decir, se calcula el cómputo anual pagado por la comunidad a cada entidad contratada del 1 de enero a 31 de diciembre del mismo año y se presenta al año siguiente en el mes de febrero en Hacienda.

El modelo 347 hay que presentarlo para las comunidades en Febrero del 2015, haciendo el computo de los gastos del día 1 Enero del 2014 a 31 de Diciembre del 2014 y que asciendan a 3.005,06 €.

 

¿Se presenta la presentación del modelo 347?

La modificación podría afectar al modelo 347 y al modelo 184. Recientemente se ha publicado Proyecto   de Orden por el que se modifican, entre otras, las Órdenes HAP/2250/2015 de 23 de octubre y EHA/3012/2008 de 20 de octubre, no ha sido oficialmente aprobado, nos sabemos si finalmente se aprobará.

Se habla de que se podría pasar a presentar el modelo 347 al mes de enero. Pero la fecha aún no es firme y se está a la espera de su aprobación.

 

Sanciones y consecuencias de la no presentación

 

Hay dos tipos de sanciones:

• No haber presentado el modelo 347
• Subsanar la declaración presentada por contener datos incorrectos.

 

Las sanciones van desde 20 € por cada proveedor que no se haya incluido en la declaración. Dichas sanciones conllevan unas penas mínimas de 300 € y máximas de 20.000 €. Si el modelo se presenta fuera de plazo la sanción se reducirá a la mitad.

 

Otro problema que puede surgir es que la comunidad no sea beneficiaria de subvenciones o ayudas, al no estar al corriente con las obligaciones tributarias.

 

 

¿Estás buscando un Administrador de fincas? ¿Te ofertan distintas propuestas y no sabes cuál elegir?

 

 

 

El primer paso es determinar si se trata de un profesional que puede realizar sus funciones de Administrador de manera efectiva y transparente. Así asumir las tareas para las que los propietarios no están capacitados o no disponen de tiempo.

 

A continuación pasamos a hacer un resumen de dichas tareas:

 

• Minimizar al máximo el gasto de la gestión comunitaria. Es necesario que el Administrador de fincas encuentre la mejor manera de gestionar los elementos comunes de los propietarios con las mejores condiciones económicas posibles. Es fundamental que vele por los intereses de los propietarios.
• Hacer de intermediarios entre todos los que viven en la comunidad: propietarios e inquilinos intentando alcanzar un acuerdo en las diferencias de opinión, conflictos y problemas que puedan surgir en la finca.
• Constatar los acuerdos entre los vecinos y los que se lleven a cabo entre éstos y proveedores, prestadores de servicios ...
• El Administrador de fincas debe guardar la documentación jurí­dica, contable e informativa referente a la Comunidad que administra Teniéndola siempre a disposición de quien la solicita: estatutos, documentación bancaria, recibos y facturas, libro de actas, etc.
• Realizar un presupuesto de gastos e ingresos que deberá ser aprobado en Junta de propietario siempre pendiente de buscar la mejor rentabilidad de todos.
• Es labor del Administrador de fincas hacer la contabilidad del conjunto. Libros de ingresos y egresos, cobro a morosos, etc.
• Cuando sea necesario ejecutar obras en el edificio, solicitará presupuestos a proveedores para la realización de obras o prestación de servicios relativos al mantenimiento del lugar. Cuando se trate de reparaciones urgentes no previstas también deberá actuar inmediatamente realizando los pagos pertinentes. En éste caso siempre necesitará avisar al Presidente.
• Deberá tener en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal y las normas.  Para confeccionar, mantener actualizados y presentar ante quien corresponda todos los documentos y registros que requiere el correcto funcionamiento de un edificio.

 

 

Gestores integrales

En la búsqueda de Administrador de fincas, te habrás encontrado candidatos que te ofrecen lo anteriormente expuesto y otros servicios añadidos.

Últimamente estamos oyendo hablar de lo que se denominan gestores integrales. Además del asesoramiento legal, contable y jurídico, incluyen otros tales como limpieza, portería, mantenimiento ...

 

En la sabiduría popular se dice "quien mucho abarca, poco aprieta". No vamos a decir que suceda esto en todos los casos pero lo que sí­ puede ocurrir que aunque al principio nos parezca que estamos ahorrando un dinero al contratar todos los servicios juntos.

Nos podemos encontrar que los resultados no sean satisfactorios y que el malestar por una limpieza poco óptima, contratación de personal sin cumplir todas las exigencias en normativa laboral, mantenimiento con retrasos o poco efectivo, puede acarrear para los usuarios de la finca problemas de convivencia.

 

En este punto aparecen las discusiones entre vecinos y se toman decisiones tales como dejar de abonar la cuota de comunidad puesto que no están conformes con el estado de las instalaciones. Generándose unos problemas de convivencia y económicos que en la mayor parte de los casos tienen una difí­cil retorno.

 

Con lo anterior, no queremos decir que siempre que se contrate a un gestor integral vaya a suceder lo expuesto. Pero es fundamental antes de contratarlo solicitar referencias a otras comunidades de propietarios y así poder decidir con los datos aportados.

 

Con los servicios contratados de manera independiente, podemos tener costos más elevados pero el Administrador de fincas se ocupará de que el servicio de limpieza se realice con personal apto y cualificado que trabajará bajo supervisión y dentro de los marcos legales en materia laboral. De la misma manera gestionará el resto de servicios comunitarios de mantenimiento: antena, jardinería, portero automático, ascensor y todos los que sean necesarios para el buen funcionamiento de la finca.

 

Podemos encontrar información para la contratación de un administrador a través de la web contrastando los servicios, consultar referencias y elegir el que consideren mejor según presupuesto.

 

COMUNIA  fue invitada a la ETB2, al programa ¡Qué me estas contando!

 

Si tienes dudas sobre los pisos turísticos, aquí tienes nuestra intervención:

 

 

 

 

 

Para poder ver el programa integro, puede pinchar el enlace:

http://www.eitb.eus/es/television/programas/que-me-estas-contando/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¿Qué es la ITE?

La ITE es una herramienta que permite analizar con regularidad nuestros edificios para conocer su estado y así­ poder mantenerlo en óptimas condiciones a fin de cumplir la función para la cual fue diseñado.

La Inspección técnica del Edificio es una obligación de los propietarios.

 

Que edificios deben hacer la ITE:

1. Los edificios de más de 50 años.
2. Edificios que pidan ayudas a la Administración publica de la Comunidad Autónoma del Paí­s Vasco. Independientemente de los años del edificio.

 

Los propietarios del edificio serán los que contraten la inspección técnica del edificio.

 

La realización del informe debe ser por parte del técnico facultativos competentes.

Siendo dicho técnico, cualquiera que están en posesión de las titulaciones académicas y profesionales, que habiliten a la redacción de proyectos o dirección y ejecución de obras de edificios.

Los técnicos dispondrán de sus seguros de responsabilidad civil respectivos.

 

¿ En qué consiste?

La inspección técnica del edificio consiste en una inspección visual del edificio que valora:

1. Conservación: se inspecciona su estructura, fachada, cubierta e instalaciones, el estado de todo ello y las patologías o problemas que puedan afectar al edificio.
2. Condiciones de Accesibilidad: si cumple las condiciones básicas de accesibilidad universal, y en el supuesto de que no cumpla se preverán medidas para su mejora.
3. Eficiencia Energética: se tomarán los datos de la envolvente del edificio y de sus instalaciones. Se informará sobre sus posibilidades de mejora.

 

Las conclusiones de estos tres puntos se recogerán en un Informe redactado por el técnico competente (arquitecto, técnico, ingeniero) que haya visitado el edificio.

La ITE establece 5 grados de actuación en el edificio según su estado y la urgencia de la intervención. El Grado 1 es el que requiere la actuación inmediata.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¿ Plazos y Obligaciones?

 

Plazos de presentación depende del ayuntamiento donde este ubicado el edificio.  Los edificios de la Comunidad Autónoma del País Vasco que a 27 junio de 2017 tengan una antigüedad de 50 años, tendrán el plazo de 1 año (27-Junio-2018).

Si el edificio cumple los 50 años después del 27 junio del 2017, se tendrá un plazo de 1 año desde la fecha en que cumple los 50 años.

 

Toda ITE se presenta en el ayuntamiento donde este ubicado el edificio.

 

Cuando el informe de la ITE dictamine que es necesario la realización de obras de reparación.

La Comunidad de Propietarios tiene la obligación de subsanar las deficiencias que se hayan reflejado en el informe ITE.

Después de realizar los trabajos debe presentar en el ayuntamiento el certificado de subsanación.

 

Una vez presentada la ITE y subsanadas las deficiencias si las hubiese, en el plazo de un año. El edificio deberá disponer de un Plan de Uso y Mantenimiento del edificio.

Este plan será realizado por un técnico competente.

 

La periodicidad de la ITE es decenal (10 años)

Aquellos edificios que incumplan y no presenten la ITE, o ejecuten las obras derivadas de la inspección, cometerán una infracción muy grave o grave, sancionable.

 

Marco normativo ITE

La normativa de la ITE es consustancial al deber y obligación que a todo propietario se le exige por ser propietario.

Asimismo, disfruta de su condición de propietario de una vivienda que cumpla las debidas condiciones.

 

Cuando se trate de edificaciones, en particular el deber legar de conservación comprende:

• Satisfacer, los requisitos básicos de la edificación, con carácter general.
• Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales de cada momento.

 

 

 

Derechos y Obligaciones de un Propietario de una propiedad

 

 

 

 

Los derechos y obligaciones, lo son por el mero hecho de ser propietario. Estos derechos y obligaciones están regulados en la Ley de Propiedad Horizontal y en otras normativas.

 

DERECHOS

 

1. Usos y Disfrute.

El propietario tiene derecho a usar su propiedad y a conseguir el rendimiento que pueda sacar por la propiedad. También tiene derecho a usar los elementos comunes del edificio.

Los limites serian: está prohibido el abuso de derecho, respeto a la servidumbre, ....

 

2. Disposición

El propietario podrá disponer de la propiedad (vender, donar) pero no podrá separara los elementos que integran su derecho.

 

3. Modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios

Cuando no altere o disminuya la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique derechos de otros propietarios. Estas obras se deben informar a la comunidad.

En el resto del edificio, no podrá realizarse ningún cambio, y si hubiese algún elemento que necesitase reparación, habrá que informar al administrador del edificio.

 

4. Exigencia de nuevas Instalaciones, Servicios o Mejoras

Lo requiera la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

 

5. Ejercitar Acciones Judiciales

Defender sus derechos e intereses en relación con la propiedad del piso.

Así­ como las situaciones de pasividad de la comunidad.

 

6. Pedir que la Junta de Propietarios Estudie y se Pronuncie

Sobre cualquier tema de interés para la comunidad, mediante escrito al presidente sobre el tema que se quiere tratar.

7. Derecho de asistir y Participar en la Junta de Propietarios

 

8. Derecho al Voto

Solo se podrá privar de derecho al voto a aquellos vecinos que no están al día con la comunidad en sus pagos.

 

 

 

OBLIGACIONES   Art. 9 LPH

 

1. Uso Adecuado

Respetar las instalaciones generales de la comunidad haciendo uso adecuado de los mismos. Evitando que se causen daños.

 

2. Mantener en Buen estado de conservación

Su piso e instalaciones, en término que no perjudique a la comunidad. Reparando los daños que se ocasionen por su descuido.

 

3. Consentir en tu vivienda las reparaciones

Todas las que exija el servicio del inmueble y permitir la servidumbre. Así­ mismo hay obligación de compensar los daños y perjuicios ocasionados.

 

4. Permitir la entrada en tu piso con la finalidad de cumplir los apartados anteriores

 

5. Contribuir con los Gastos

La contribución de los gastos genérales será en función de la cuota de participación del piso para el buen funcionamiento del edificio.

Las deudas del ejercicio y de los tres ejercicios anteriores tienen preferencia de cobro.

El comprador de un piso se hace cargo de la deuda del ejercicio y de los tres años naturales anteriores que posea el inmueble.

El secretario del edificio tiene siete días para emitir un certificado de la situación del piso, ya sea para declarar que esta en situación de corriente de pago o bien para notificar las deudas que tiene el inmueble con la comunidad de propietarios.

Si el que debe los gastos de comunidad no coincide con el propietarios, la reclamación se hace frente a esta para asegurar que la deuda se paga.

 

6. Contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca

El fondo de reserva no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Con este fondo de reserva se podrán contratar un seguro comunitario o un mantenimiento preventivo del inmueble.

 

7. Atención debida en el uso del inmueble

Todo propietario debe responder de las infracciones cometidas y de los daños causados.

 

8. Comunicar el domicilio para recibir notificaciones y citaciones

Cada propietario debe notificar al secretario de la comunidad un domicilio donde quiere recibir toda la información de la comunidad.

En caso de ser imposible la notificación de algún propietario, se entenderá por notificado cuando se notifique en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible.

En la notificación tiene que aparecer: Fecha, motivo notificación, firma del secretario de la comunidad, visto bueno del presidente. Esta notificación tiene plenos efectos en el plazo de los 3 días naturales.

 

9. El cambio de titularidad de la vivienda se comunicará al secretario de la comunidad

Quien incumpla a esta obligación seguirá respondiendo de las deudas de forma solidaria con el nuevo titular. No será aplicable si se hace notorio el cambio de titularidad.

 

 

 

ACTUACIONES QUE SON OBLIGATORIAS

 

1. Carácter obligatorio

Sin necesidad de acuerdo previo en Junta y vengan impuestos por las Administraciones Publicas o solicitadas por los propietarios:

• Trabajos y obras para la el mantenimiento y conservación adecuados del inmueble, entre los que se entiende satisfacer las necesidades básicas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.

 

Solo se devuelve el dinero a quien realiza obras en elementos comunes por la urgencia y habiendo informado a la comunidad.

 

• Obras y Actuaciones para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. Y aquellas pedidas pro mayores de 70 años o por vecinos discapacitados, siempre que sean medidas razonables.

 

• Ocupación de elementos comunes del edificio durante obras de rehabilitación o reforma.

 

• La construcción de alteraciones de la estructura o de elementos comunes, así­ como la constitución de un complejo inmobiliario, que resulte de una actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

 

• La división, agregación o segregación de locales o viviendas por estar en ámbito de rehabilitación o regeneración urbana.

 

 

2. Se deberá proceder:

 

• Costeadas por los propietarios de la comunidad
• Los propietarios que se opongan o demoren pagaran la sanción que imponga la comunidad.
• Los elementos del edificio pagaran los gastos que generen las obras.

 

 

3. Autorización Administrativa:

 

• Constitución y modificación del complejo inmobiliario

 

• Realizar divisiones, aumentos, segregaciones de pisos o locales, se debe hacer con la aprobación previa de la mayoría de los propietarios en la Junta de propietarios de 3/5 del total.

 

 

4. Otras Obligaciones

 

• Propietarios: Conservar en buen estado la edificación mediante su uso y mantenimiento adecuado y conservar y transmitir la documentación de la obra.

 

• Usuarios: la utilización del edificio conforme las instrucciones de uso y mantenimiento.

 

• Comunidad de Propietarios: obligada a realizar la ITE, presentar en el ayuntamiento y subsanar las deficiencias si las hubiera.

 

 

Si no se cumplen con los deberes de conservación, mantenimiento o rehabilitación por parte de los propietarios, se incumple la función social de la vivienda.

Los propietarios deben mantener las condiciones para la conservación o mejora.

El incumplimiento de estos deberes habilita a la Administración Municipal y al Gobierno Vasco para la ejecución de las obras pertinentes.

 

Para mas información:

http://www.coaatbi.org/guia-comunidades

 

 

 

Conceptos básicos de una comunidad que todo propietario tiene que saber:

 

• Comunidad de Propietarios

 

Constituida por los propietarios de pisos y lonjas de un único edificio en régimen de Propiedad Horizontal.

 

• Propiedad Horizontal

 

La Ley de Propiedad Horizontal regula un tipo especial de propiedad.

La propiedad horizontal se caracteriza por dos derechos distintos:

 

• Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. Así­ como de los anejos hayan sido señalados.
• La copropiedad, compartida con el resto de dueños del edificio, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Es decir, la ley separa entre derecho de propiedad y derecho de copropiedad.

 

• Cuota de Participación

 

Es un número en centésimas, que refleja el porcentaje de la propiedad en relación con el valor total del inmueble. Es el modulo que sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad de propietarios.

 

Las mejoras o daños (en la comunidad o en un piso) no alteraran la cuota de participación.

 

Las cuotas de participación solo podrán modificarse por unanimidad de la comunidad de propietarios.

 

En el Titulo Constitutivo (escritura de división horizontal) se fijan:

 

• Cuota de participación de cada piso o local
• Se determina por el propietario del edificio al iniciar su venta por pisos
• Acuerdo de todos los propietarios
• Por laudo o resolución jurídica.

 

 

Para calcular la cuota de participación de una comunidad se toma de base:

" Superficie útil de cada piso en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso racional que se pretende dar a los elementos comunes "

 

• Elementos Comunes

 

Son todo aquel elemento necesario para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente.

No son solo inmuebles (cimientos, tejado, ...) sino que pueden ser cosas muebles (elemento decorativo ...), servicios (limpieza ... ) o derechos ( alquiler elementos comunes).

 

Hay que diferenciar entre:

 

• Elementos comunes por naturaleza o esenciales: se refiere a la cimentación, muros, escaleras,...

Son elementos imprescindibles para el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales.

• Elementos comunes por destino o no esenciales: se refiere a terraza, garajes o trasteros.

Son elementos que pueden ser desafectados de su destino común  y dedicados a uso privado o exclusivo.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Elementos Privativos y Anejos

 

Son partes Privativas aquellos espacios delimitados y aptos para ser aprovechados independientemente por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública.

Es decir, son partes privativas los pisos y locales, lo elementos arquitectónicos e instalaciones de todas las clases, que están comprendidos dentro de los limites del piso o local y sirvan exclusivamente al propietario, así­ como los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.

 

Son Anejos las dependencias complementarias del piso. La ley señala como anejos los garajes, buhardillas y sótanos.

 

Los anejos como son beneficio del piso no tienen cuota de participación.

Un elemento será considerado como anejo si cumple:

• Esta señalado en los estatutos de la comunidad.
• Situado fuera del piso y que se acceda a él por medio de una zona común.
• Situado en la misma finca.

 

• Estatutos de la Comunidad de Propietarios

 

Los estatutos incluyen:

• Complementos de la ley.
• Son de establecimiento voluntario
• Son establecidos (normalmente) por el promotor, pero una vez vendidos los pisos debe ser por todos los propietarios por unanimidad.
• Obliga a todos los propietarios de la comunidad. Si ha sido inscrito en el registro de la propiedad también obliga a terceros.
• Se aprueba y modifica por unanimidad.

 

El contenido puede definir el uso exclusivo de elementos comunes (patios, terrazas, ...), establecer líneas generales de la administración y gobierno del edificio, instalaciones y servicios, gastos y su reparto, seguros, etc.

 

También puede prohibir el ejercicio de determinadas actividades.

• Normas de Régimen Interior en las comunidades de Propietarios

 

Para garantizar el buen uso de los elementos comunes, los propietarios podrán establecer normas de obligado cumplimiento por todos los vecinos de la comunidad. Toda norma tiene que estar dentro de los límites de la Ley y lo Estatutos.

 

Podrán contener:  horario de apertura de zonas comunes, recogida de basuras, encendido de calefacción, tendido de ropa, etc.

 

No se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad.

 

Para aprobarse se necesitas:

• 1ª Convocatoria: mayoría total de los propietarios y de las cuotas.
• 2ª Convocatoria: mayoría de los asistentes y mayoría de cuotas de participación.

 

Para mas información consulten:

htpp://coaatbi.org/guia-comunidades