Garantías del Colegio Administradores de Fincas

 

 

 

 

 

 

Los servicios profesionales vienen garantizados por personas que han demostrado su capacitación y que se han asociado a órganos profesionales.

En este caso al Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia.

Para la optimización de los servicios con profesionales de calidad y cualificados, se debe contratar a un administrador de fincas que pertenezca a un Colegio de Administrador de Fincas.

El cometido del Colegio Administradores de Fincas faculta a un profesional a ejercer la profesión de administrador de fincas, dentro de la defensa y disciplina que el colegio marca. El colegio debe garantizar los intereses de los copropietarios en los servicios que ofrecen sus colegiados.

EL colegio de Administradores de Fincas ofrece un profesional  de garantía.

 

Garantías Profesionales

 

 

 

 

 

 

 

 

El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Bizkaia basa sus garantías profesionales en:

 

• Formación:

 

Actualmente la profesión se ha especializado mucho haciéndose cada vez más compleja.

Cada vez es más complejo gestionar una comunidad de vecinos sin la ayuda externa de un administrador de fincas.

Requiere una gran especialización y preparación para la aplicación de las leyes. Lo que obliga al administrador a realizar cursos, charlas, conferencias,.. para actualizar los conocimientos.

El administrador de Fincas debe estar al corriente en los temas que son de su competencia garantizando un servicio y asesoramiento que merece el ciudadano.

 

 

• Información Continua

 

Los Administradores de fincas colegiados tiene a su disposición el Boletín Oficial de Estado, Bases de datos totalmente actualizadas de jurisprudencia, sentencias judiciales, índice de Precios al Consumo, Ayudas Gobierno Vasco, Ayuntamiento ...

 

• Deontología y Disciplina de los colegiados

 

El Administrador de fincas es un puesto de confianza. Ya que los propietarios de la comunidad confían todas las cuestiones económicas, administrativas, legales y de mantenimiento en su persona.

El administrador de fincas está capacitado profesionalmente para el desarrollo de sus funciones y garantiza la eficacia, responsabilidad y profesionalidad que merece el comunero.

 

• Dignidad Profesional

 

El Colegio de Administradores de Fincas garantiza a los propietarios que sus colegiados son profesionales cualificados para el ejercicio de sus funciones.

El Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia hace cumplir y vigila a sus colegiados la legislación correspondiente.

Asimismo, adopta las medidas para evitar el intrusismo profesional y competencia desleal para asegurar a los comuneros que los profesionales están capacitados.

 

Garantías Económicas

 

 

 

 

 

 

El Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia garantiza las actuaciones de sus colegiados mediante dos seguros:

 

• Fianza Colegial de hasta 25.000,00 € por administrador colegiado. Para el caso de perdida o desajustes en la gestión económica.

 

• Responsabilidad Civil de 1.000.000,00 € para el caso de imputación de los tribunales de justicia por la actuación o dejación del administrador colegiado.

 

 

El consumidor debe preguntar en el colegio, ya que puede que no todos los colegiados están cubiertos por estas pólizas.

 

 

 

JUNTA DE VECINOS

 

 

 

 

 

Una junta de vecinos es la reunión que hacen todos los propietarios de un inmueble, ya sean pisos, locales, garajes ..

Estas juntas se hacen para favorecer el funcionamiento del inmueble y velar por los intereses y derechos de los vecinos.

En toda comunidad existe la figura del Presidente. Este será¡ un propietario del inmueble que ejercerá¡ el cargo durante un año.

La ley de Propiedad Horizontal en el articulo 16.1 expone "La Junta de propietarios se reunirá¡ por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación".

Este articulo nos indica que para convocar una junta:

• Tiene que convocarse por el presidente o el 25% de los propietarios e ir firmada por el convocante.
• Tiene que exponer: día, hora y lugar donde se realizara la junta.
• Orden del día: Temas a tratar en la reunión.
• La junta se convoca en Primera convocatoria y en Segunda Convocatoria con al menos media hora entre ellas.

Para que este válidamente los constituida la junta en 1ª Convocatoria tienen que estar presentes la mitad más uno del 100%.

Si no se llega a esta mayoría, se espera a 2ª convocatoria que se legitima la junta con los vecinos allá­ reunidos.

• El Último punto del orden del día es Ruegos y Preguntas.
• Habrá una relación de los propietarios que no están al corriente de los pagos y se advertirá de la privación del derecho de voto si no han abonado las cantidades antes de la junta.

 

 

 

 

En una comunidad de vecinos puede haber

juntas ordinarias o extraordinarias.

 

 

 

La Junta General Ordinaria corresponde a la reunión anual de la comunidad donde las características de esta reunión son:

• Se convoca con mínimo 6 días de antelación.
• Expone el Orden del día en el que tiene que incluir:

Cuentas anuales

Presupuestos, Cuotas ,..

Cambios de Órganos de gobierno de la comunidad (presidente, administrador)

Incidencias del ejercicio anterior

Acuerdos para el funcionamiento y convivencia del ejercicio.

 

Mientras que en las Junta General Extraordinaria se trata de la junta que se hace en el año y que no sea la junta ordinaria. Las características son:

• Se convoca para que llegue a conocimiento de todos los propietarios.
• El orden del día será¡

Obra

Derrama

U otro problema que afecte a la comunidad y que no puede esperar a la Junta Ordinaria.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tras terminar la reunión, ordinaria o extraordinaria, se debe redactar un documento  en los  10 días siguientes que se llama Acta de la reunión y debe contener:

• Fecha de la reunión.
• Asistentes a la reunión.
• Quien convoco la junta.
• Si la reunión es ordinaria o extraordinaria.
• Reunión en Primera o Segunda convocatoria.
• Se recoja todo lo tratado en la junta.
• Conclusiones de la junta y votaciones si las hubiera.
• Debe ser firmada por el presidente y el administrador.

 

El acta debe transcribirse al LIBRO DE ACTAS que debe estar registrado en el registro de la propiedad. El acta se remitirá mediante una copia a cada propietario del inmueble.

 

(Fotos sala de Juntas Comunia ®)

 

 

 

 

 

 

 

 

Impugnación de un acuerdo aprobado en junta 

El plazo para impugnar un acuerdo aprobado en junta contará de manera diferente si el propietario asistió a la reunión o si por el contrario no asistió.

Se considera asistente a la junta al propietario:

• Está presente en la reunión.
• Delega su asistencia en un representante.

Se considera como no asiente a la junta al propietario:

• No estuvo presentes en la reunión.
• No delegó su asistencia en un representante.
• Asistió a la reunión, pero no estuvo presente en la votación del acuerdo ya que se fue de la junta antes de la votación.

Plazo de impugnación

Todo acuerdo aprobado en Junta de Propietarios puede ser impugnado ante el Juzgado, según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:

1. Es contrario a la ley o estatutos de la comunidad.
2. Resulta gravemente lesivo para los interese de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3. Suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso del derecho.

En el artículo 18 de la ley de Propiedad Horizontal vienen los plazos para impugnar de los acuerdos de la comunidad:

• Contrario a la ley o estatutos. El plazo es de un año.
• Lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. El plazo es de tres meses.
• Grave perjuicio para algún propietario o adoptado con abuso del derecho. El plazo es de tres meses.

El plazo de impugnación dependerá:

• Asistentes a la reunión, el plazo es desde la fecha de adopción del acuerdo.
• No asistentes a la reunión, el plazo es desde que fueron notificados en acta.

 

Todo acuerdo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal puede ser impugnado en el plazo de un año. Dicho plazo es de caducidad.

Si los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal no son impugnados, dichos acuerdos se convalidan.

Ejemplo: Se presenta un acuerdo y se vota en junta aprobándose por mayoría simple. Un propietario de la comunidad cree que para aprobar esa votación se necesita unanimidad.

Dicho acuerdo, puede ser nulo por ser contrario a la ley y puede ser impugnado en el plazo de un año.

Transcurrido este año y sin impugnación, el acuerdo se convalida.

 

Todo acuerdo contrario a la Ley será nulo de pleno derecho. Dicho acuerdo que es contrario a la ley moral, al orden público o implican un fraude a la Ley, son conceptualmente nulos, y por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo.

 

 

 

Constitución comunidad de propietarios

 

La gran mayoría de la gente en Bizkaia vive en comunidades de vecinos, y para una buena convivencia vecinal es importante tener un Reglamento interno. Dicho reglamento tiene que regular las acciones principales de la comunidad para evitar conflictos entre los comuneros.

Hay que tener en cuenta que el Reglamento interno de una comunidad no puede ir en contra de los Estatutos de la comunidad ni de la Ley de Propiedad Horizontal.

El reglamento interno hace referencia a los usos de las zonas comunes (suelo, techos, portal, escalera, ascensor, piscina,...)  y los servicios comunes  ( horarios, recogida basura,..).

Para la aprobación del reglamento interno, es necesario aprobarlo en Junta por mayoría de los propietarios. Es decir, toda norma se puede modificar según los usos y costumbres.

 

Algunas normas para tener en cuenta en el Reglamento interno de la comunidad de propietarios:

• Las normas que son de obligado cumplimiento en las instalaciones.
• La comunidad podrá sancionar a las personas que incumplan las normas, siendo responsable el propietario de la propiedad.
• Señalar los cauces para quejarse de los empleados que pueda tener la comunidad.
• Expresar los cauces para elección de cargos en las Juntas de Propietarios.
• Indicar el uso de las viviendas, teniendo en cuenta el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, la ordenanza municipal de contaminación acústica y los estatutos de la finca.
• Detallar y explicar los niveles de ruido permitido y los horarios.
• Acordar los cauces para la aprobación de elementos comunes: toldos, aire acondicionado,...
• Aclarar si es necesario informar a la comunidad los datos de los inquilinos.
• Cada propietario tendrá la obligación del pago de las cantidades acordadas en junta (cuota y derrama). Más allá de lo acordado en el contrato de arrendamiento.
• Los propietarios se tendrán que hacer cargo de los daños sufridos en zonas comunes por parte de sus inquilinos, empresas contratadas, ...
• Indicar a que elemento comunes está prohibido el acceso: cubierta, caldera,..
• Uso de las zonas comunes: patios, piscina, etc.
• Mostrar donde como y horario donde hay que dejar la basura para su recogida.
• Ubicación de la zona para la colocación de las notas informativas de la comunidad.
• Dejar sentado si hay zona de juegos infantil o no.
• Explicar uso del ascensor (usuarios, numero personas, etc.)
• Especificar el uso del garaje.
• Definir la presencia de mascotas en la comunidad, si se permite o no.
• Definición, elección y funciones de las personas o empresas contratadas ( conserje, personal limpieza, ...).

Para el buen funcionamiento de la comunidad, cuanto más especificadas y definidas están las normas de convivencia, resulta más fácil aplicarlas.

Muchas veces, algunas normas pueden parecer reiterativas e infantiles, pero son necesarias ya que todos los propietarios no tienen las mismas costumbres. Para evitar problemas comunitarios es mejor dejar todo escrito, aprobado por los propietarios en Junta.

Los problemas y deficiencias a los que se enfrenta la comunidad de propietarios

 

Las normas de convivencia tienen que ser conocidas por parte de todos los propietarios, para que todos los vecinos puedan cumplirlas. La comunidad podrá apercibir a quien las infrinjas según lo aprobado en las normas.

El fin último de las normas, es evitar conflicto entre vecinos. Ya que lo que se quiere es que la discusión no termine con la policía o en el juzgado.

La comunidad de propietarios tiene que tener en cuenta las leyes laborales de las personas contratadas (portero, limpieza,..) ya que estas deben de gozar de sus derechos.

En caso de incumplimiento la comunidad puede caer en una mala gestión. Esta será responsable del incumplimiento de las leyes laborales con las consecuencias que ello conlleva.

Las cuentas de la comunidad tienen que estar saneadas, ya que si no se pagan todos los servicios contratados. Algunas empresas pueden dejar de prestar el servicio. La empresa puede alegar  incumplimiento del contrato al tener una deuda contraída con ella.