Derechos y Obligaciones de un Propietario de una propiedad

 

 

 

 

Los derechos y obligaciones, lo son por el mero hecho de ser propietario. Estos derechos y obligaciones están regulados en la Ley de Propiedad Horizontal y en otras normativas.

 

DERECHOS

 

1. Usos y Disfrute.

El propietario tiene derecho a usar su propiedad y a conseguir el rendimiento que pueda sacar por la propiedad. También tiene derecho a usar los elementos comunes del edificio.

Los limites serian: está prohibido el abuso de derecho, respeto a la servidumbre, ....

 

2. Disposición

El propietario podrá disponer de la propiedad (vender, donar) pero no podrá separara los elementos que integran su derecho.

 

3. Modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios

Cuando no altere o disminuya la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique derechos de otros propietarios. Estas obras se deben informar a la comunidad.

En el resto del edificio, no podrá realizarse ningún cambio, y si hubiese algún elemento que necesitase reparación, habrá que informar al administrador del edificio.

 

4. Exigencia de nuevas Instalaciones, Servicios o Mejoras

Lo requiera la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

 

5. Ejercitar Acciones Judiciales

Defender sus derechos e intereses en relación con la propiedad del piso.

Así­ como las situaciones de pasividad de la comunidad.

 

6. Pedir que la Junta de Propietarios Estudie y se Pronuncie

Sobre cualquier tema de interés para la comunidad, mediante escrito al presidente sobre el tema que se quiere tratar.

7. Derecho de asistir y Participar en la Junta de Propietarios

 

8. Derecho al Voto

Solo se podrá privar de derecho al voto a aquellos vecinos que no están al día con la comunidad en sus pagos.

 

 

 

OBLIGACIONES   Art. 9 LPH

 

1. Uso Adecuado

Respetar las instalaciones generales de la comunidad haciendo uso adecuado de los mismos. Evitando que se causen daños.

 

2. Mantener en Buen estado de conservación

Su piso e instalaciones, en término que no perjudique a la comunidad. Reparando los daños que se ocasionen por su descuido.

 

3. Consentir en tu vivienda las reparaciones

Todas las que exija el servicio del inmueble y permitir la servidumbre. Así­ mismo hay obligación de compensar los daños y perjuicios ocasionados.

 

4. Permitir la entrada en tu piso con la finalidad de cumplir los apartados anteriores

 

5. Contribuir con los Gastos

La contribución de los gastos genérales será en función de la cuota de participación del piso para el buen funcionamiento del edificio.

Las deudas del ejercicio y de los tres ejercicios anteriores tienen preferencia de cobro.

El comprador de un piso se hace cargo de la deuda del ejercicio y de los tres años naturales anteriores que posea el inmueble.

El secretario del edificio tiene siete días para emitir un certificado de la situación del piso, ya sea para declarar que esta en situación de corriente de pago o bien para notificar las deudas que tiene el inmueble con la comunidad de propietarios.

Si el que debe los gastos de comunidad no coincide con el propietarios, la reclamación se hace frente a esta para asegurar que la deuda se paga.

 

6. Contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca

El fondo de reserva no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Con este fondo de reserva se podrán contratar un seguro comunitario o un mantenimiento preventivo del inmueble.

 

7. Atención debida en el uso del inmueble

Todo propietario debe responder de las infracciones cometidas y de los daños causados.

 

8. Comunicar el domicilio para recibir notificaciones y citaciones

Cada propietario debe notificar al secretario de la comunidad un domicilio donde quiere recibir toda la información de la comunidad.

En caso de ser imposible la notificación de algún propietario, se entenderá por notificado cuando se notifique en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible.

En la notificación tiene que aparecer: Fecha, motivo notificación, firma del secretario de la comunidad, visto bueno del presidente. Esta notificación tiene plenos efectos en el plazo de los 3 días naturales.

 

9. El cambio de titularidad de la vivienda se comunicará al secretario de la comunidad

Quien incumpla a esta obligación seguirá respondiendo de las deudas de forma solidaria con el nuevo titular. No será aplicable si se hace notorio el cambio de titularidad.

 

 

 

ACTUACIONES QUE SON OBLIGATORIAS

 

1. Carácter obligatorio

Sin necesidad de acuerdo previo en Junta y vengan impuestos por las Administraciones Publicas o solicitadas por los propietarios:

• Trabajos y obras para la el mantenimiento y conservación adecuados del inmueble, entre los que se entiende satisfacer las necesidades básicas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.

 

Solo se devuelve el dinero a quien realiza obras en elementos comunes por la urgencia y habiendo informado a la comunidad.

 

• Obras y Actuaciones para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. Y aquellas pedidas pro mayores de 70 años o por vecinos discapacitados, siempre que sean medidas razonables.

 

• Ocupación de elementos comunes del edificio durante obras de rehabilitación o reforma.

 

• La construcción de alteraciones de la estructura o de elementos comunes, así­ como la constitución de un complejo inmobiliario, que resulte de una actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

 

• La división, agregación o segregación de locales o viviendas por estar en ámbito de rehabilitación o regeneración urbana.

 

 

2. Se deberá proceder:

 

• Costeadas por los propietarios de la comunidad
• Los propietarios que se opongan o demoren pagaran la sanción que imponga la comunidad.
• Los elementos del edificio pagaran los gastos que generen las obras.

 

 

3. Autorización Administrativa:

 

• Constitución y modificación del complejo inmobiliario

 

• Realizar divisiones, aumentos, segregaciones de pisos o locales, se debe hacer con la aprobación previa de la mayoría de los propietarios en la Junta de propietarios de 3/5 del total.

 

 

4. Otras Obligaciones

 

• Propietarios: Conservar en buen estado la edificación mediante su uso y mantenimiento adecuado y conservar y transmitir la documentación de la obra.

 

• Usuarios: la utilización del edificio conforme las instrucciones de uso y mantenimiento.

 

• Comunidad de Propietarios: obligada a realizar la ITE, presentar en el ayuntamiento y subsanar las deficiencias si las hubiera.

 

 

Si no se cumplen con los deberes de conservación, mantenimiento o rehabilitación por parte de los propietarios, se incumple la función social de la vivienda.

Los propietarios deben mantener las condiciones para la conservación o mejora.

El incumplimiento de estos deberes habilita a la Administración Municipal y al Gobierno Vasco para la ejecución de las obras pertinentes.

 

Para mas información:

http://www.coaatbi.org/guia-comunidades

 

 

 

Conceptos básicos de una comunidad que todo propietario tiene que saber:

 

• Comunidad de Propietarios

 

Constituida por los propietarios de pisos y lonjas de un único edificio en régimen de Propiedad Horizontal.

 

• Propiedad Horizontal

 

La Ley de Propiedad Horizontal regula un tipo especial de propiedad.

La propiedad horizontal se caracteriza por dos derechos distintos:

 

• Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. Así­ como de los anejos hayan sido señalados.
• La copropiedad, compartida con el resto de dueños del edificio, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Es decir, la ley separa entre derecho de propiedad y derecho de copropiedad.

 

• Cuota de Participación

 

Es un número en centésimas, que refleja el porcentaje de la propiedad en relación con el valor total del inmueble. Es el modulo que sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad de propietarios.

 

Las mejoras o daños (en la comunidad o en un piso) no alteraran la cuota de participación.

 

Las cuotas de participación solo podrán modificarse por unanimidad de la comunidad de propietarios.

 

En el Titulo Constitutivo (escritura de división horizontal) se fijan:

 

• Cuota de participación de cada piso o local
• Se determina por el propietario del edificio al iniciar su venta por pisos
• Acuerdo de todos los propietarios
• Por laudo o resolución jurídica.

 

 

Para calcular la cuota de participación de una comunidad se toma de base:

" Superficie útil de cada piso en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso racional que se pretende dar a los elementos comunes "

 

• Elementos Comunes

 

Son todo aquel elemento necesario para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente.

No son solo inmuebles (cimientos, tejado, ...) sino que pueden ser cosas muebles (elemento decorativo ...), servicios (limpieza ... ) o derechos ( alquiler elementos comunes).

 

Hay que diferenciar entre:

 

• Elementos comunes por naturaleza o esenciales: se refiere a la cimentación, muros, escaleras,...

Son elementos imprescindibles para el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales.

• Elementos comunes por destino o no esenciales: se refiere a terraza, garajes o trasteros.

Son elementos que pueden ser desafectados de su destino común  y dedicados a uso privado o exclusivo.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Elementos Privativos y Anejos

 

Son partes Privativas aquellos espacios delimitados y aptos para ser aprovechados independientemente por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública.

Es decir, son partes privativas los pisos y locales, lo elementos arquitectónicos e instalaciones de todas las clases, que están comprendidos dentro de los limites del piso o local y sirvan exclusivamente al propietario, así­ como los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.

 

Son Anejos las dependencias complementarias del piso. La ley señala como anejos los garajes, buhardillas y sótanos.

 

Los anejos como son beneficio del piso no tienen cuota de participación.

Un elemento será considerado como anejo si cumple:

• Esta señalado en los estatutos de la comunidad.
• Situado fuera del piso y que se acceda a él por medio de una zona común.
• Situado en la misma finca.

 

• Estatutos de la Comunidad de Propietarios

 

Los estatutos incluyen:

• Complementos de la ley.
• Son de establecimiento voluntario
• Son establecidos (normalmente) por el promotor, pero una vez vendidos los pisos debe ser por todos los propietarios por unanimidad.
• Obliga a todos los propietarios de la comunidad. Si ha sido inscrito en el registro de la propiedad también obliga a terceros.
• Se aprueba y modifica por unanimidad.

 

El contenido puede definir el uso exclusivo de elementos comunes (patios, terrazas, ...), establecer líneas generales de la administración y gobierno del edificio, instalaciones y servicios, gastos y su reparto, seguros, etc.

 

También puede prohibir el ejercicio de determinadas actividades.

• Normas de Régimen Interior en las comunidades de Propietarios

 

Para garantizar el buen uso de los elementos comunes, los propietarios podrán establecer normas de obligado cumplimiento por todos los vecinos de la comunidad. Toda norma tiene que estar dentro de los límites de la Ley y lo Estatutos.

 

Podrán contener:  horario de apertura de zonas comunes, recogida de basuras, encendido de calefacción, tendido de ropa, etc.

 

No se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad.

 

Para aprobarse se necesitas:

• 1ª Convocatoria: mayoría total de los propietarios y de las cuotas.
• 2ª Convocatoria: mayoría de los asistentes y mayoría de cuotas de participación.

 

Para mas información consulten:

htpp://coaatbi.org/guia-comunidades