Monthly Archives: octubre 2017

Actuación comunitatira para conservacion edificio

Comunia Gestión Sin categoría 31 octubre, 2017

Guía de edificios para conocer sus obligaciones y responsabilidades

 

 

 

 

Actualmente hay aplicaciones y regulaciones específicas sobre edificios:
• Libro del edificio
• Informe de Inspección Técnica de los Edificios (ITE).

 

En la comunidad autónoma del país vasco se ha desarrollado esta guía que pretende explicar las obligaciones y responsabilidades del inmueble.
La guía hace referencia exclusivamente a los edificios de uso residencial, es decir, edificios de viviendas y locales
Los edificios e instalaciones tienen que diseñarse, construirse, cuidarse y usarse de manera que cumplan unos requisitos básicos:
Funcionalidad
Utilización, Accesibilidad, Telecomunicaciones, Servicios postales

Relativo a la seguridad
Estructuras, Incendios, Uso

Relativo a la habitabilidad
Salubridad, estanqueidad y protección del medio ambiente, Ruido , Control energético

El Mantenimiento

Los propietarios tienen la obligación de conservar en buen estado el edificio mediante un adecuado uso y mantenimiento.
Todo propietario debería recibir, conservar y transmitir la documentación de las obras realizadas y los seguros y garantías que tenga dicha obra.
Es obligación de los usuarios, la utilización adecuada de los edificios.
Hay dos tipos de mantenimiento:
Mantenimiento Preventivo = uso cuidadoso, inspección periódica programadas, siguiendo las previsiones del Libro del Edificio.
Mantenimiento Correctivo = arreglar desperfectos concretos para que vuelvan a estar en buen estado.

Libro del edificio

El trascurso del tiempo y el uso y disfrute de la vivienda conlleva un desgaste natural. Es necesario revisar el edificio periódicamente para prevenir, mantener, reparar y mejorar lo que sea preciso.

Para mantener el valor de la inversión hay que mantenerlo en perfectas condiciones y así disfrutarlo con confortabilidad y seguridad.
Al finalizar la obra el promotor debe entregar a los adquirientes de la vivienda, la documentación del Proyecto elaborado y sus modificaciones.

También debe incluir las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Todo ello es el Libro del Edificio que orienta a la comunidad para tener un plan de mantenimiento preventivo.
En el libro del edificio debe constar:
• Proyecto: determina las exigencias técnicas.
• El acta de recepción de la obra: firmado por el promotor y constructor.
• Agentes que participan durante el proceso de edificación.
• Instrucciones de uso y mantenimiento y de sus instalaciones.
Los edificios nuevos y los que han sufrido una rehabilitación integral deberían disponer del libro del edificio, donde desarrollar el plan de mantenimiento preventivo y correctivo.

El resto de los edificios, la Inspección técnica, es un plan de revisión de los defectos del edificio.
Para cumplir las exigencias y obligaciones que legislan las comunidades de propietarios. Cada comunidad debe tener un Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio y tener un Técnico de Cabecera para que colabore, oriente y asesore a la comunidad de propietarios.

 

Plan de Uso y Mantenimiento 

En la Ley de Ordenación de la Edificación se establecen los requisitos básicos del edificio. Los propietarios de conservar en buen estado la edificación mediante un buen uso y mantenimiento y guardar toda la documentación de las obras ejecutadas.
Este documento es obligatorio en todas las comunidades de obra nueva y en las obras de rehabilitación integral.
El Plan de uso y mantenimiento es el documento del que deberían disponer los propietarios para planificar las intervenciones en su propio edificio. Lo que se trata es de evitar las improvisaciones y el mantenimiento correctivo.
La Inspección Técnica del Edificio (ITE) puede no detectarse lesiones del edificio. En este caso, se entiende como mantenimiento el con junto de cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en un buen estado. Esto se puede identificar con el Plan de Uso y Mantenimiento.
El Plan de Uso y Mantenimiento debería incorporar:
• todos los elementos que configuran el edificio y que deben inspeccionarse
• plazos o periodos que se deben revisar
• agente que debe realizar la revisión
• acciones que se puedan derivar
• la comunidad debe incluir estos mantenimientos para calcular el presupuesto anual.
Por la complejidad que estos trabajos conllevan se aconseja la contratación de un agente especializado (Técnico de cabecera) que realizara:
• Asesorar a la comunidad de propietarios en la gestión de los agentes mantenedores.
• Colaborar con la comunidad en la contratación de los suministros que más convengan.
• Realizar la supervisión y coordinación de las tareas y trabajos

 

Para mas información consulten:

http://www.coaatbi.org/guia-comunidades

 

Incendio Comunitario

Comunia Gestión Sin categoría 19 octubre, 2017

Medidas Seguridad contra incendio

 

 

 

Un incendio puede provocar daños en zonas comunes como paredes, portal, garaje e incluso en la estructura del edificio.

Es importante que cada edificio disponga de unas medidas se seguridad adecuadas, para que se pueda extinguir un posible incendio rápidamente.

Hay que exigir a las viviendas dotación mínima de instalación de protección que protejan las vidas de las personas y que minimicen los daños por el fuego y el humo.

Los aparatos productores de calor son la principal causa del origen de los incendios.

En un piso las habitaciones donde se producen el mayor número de incendio son: el salón, el dormitorio y la cocina.

 

Consejos para prevenir incendios

 

Para evitar un incendio hay que preparar los edificios.

Las comunidades de vecinos están obligadas por ley a disponer de instalaciones de Protección Contra Incendios realizadas por empresas autorizadas ante la Dirección General de Industria. Estas instalaciones deben de realizar el mantenimiento anual correspondiente.

Los recursos más utilizados en comunidades son:

  • Extintores portátiles: Es obligatorio tener un extintor en cada piso del edificio.
  • Boca de Incendio: colocar una en las zonas en las que pueda haber un cortocircuito (salas calderas, trasteros, ...).
  • Sistema automático de extinción de incendios: obligatorio si hay más de 80 metro de altura entre uno o varios pisos y la puerta de salida al exterior.
  • Alarma de detección de incendios: obligatorio si la salida del edificio está a más de 50 metros de altura de uno o varios pisos del edificio.
  • Columnas secas o vacías: deben instalarse si la altura supera los 24 metros.

Uno de los problemas que tienen los sistemas de detección son las falsas alarmas, y por ello pueden perder credibilidad e incluso pueden llegar a apagarse para que no molesten. Esto puede ser perjudicial para la comunidad porque los sistemas no se utilizan para el fin que fueron contratados.

 

 

Seguro comunitario

 

El seguro comunitario no es de contratación obligada, pero es importante contar con una garantía mas allá de tu seguro de casa y para el común de los vecinos.

El objetivo del seguro comunitario es proteger a la comunidad ante situaciones de emergencias.

La cobertura de incendio se preocupara de cubrir los daños materiales en el continente:

  • Todo aquello que forma parte de su estructura.
  • Contenido comunitario.
  • Los desperfectos causados en la propiedad.
  • Gastos de extinción de incendio.
  • Pago por inhabitabilidad temporal en vivienda y locales.
  • Responsabilidad Civil si se han causado daños a propiedades cercanas.

(Habrá que mirar cada póliza para ver lo que está contratado y que límites de cantidades tienen).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Acoso vecinal o Blocking

Comunia Gestión Sin categoría 12 octubre, 2017

Cuando la violencia y el acoso es en el entorno comunitario estamos hablando de Blocking o acoso vecinal.

 

 

 

El acosador lo que suele hacer es buscar culpables de sus males. Quiere hacer pagar sus problemas personales o laborales que puedan tener mostrando agresividad con:

  • Vecinos
  • Presidente de la comunidad
  • Administrador de fincas

 

La forma de actuar del acosador es siempre muy similar. Suele iniciarse por una pequeña disputa o molestia de convivencia, aunque hay casos que no hay razón fundada.

El acosador según su perfil psicológico es de un psicópata socializado, que tiene falta de empatí­a, limitación profunda de sus emociones y es narcisista.

Se obsesionan con una persona o familia de su comunidad y es entonces donde empieza el acoso vecinal.

Este vecino obsesionado suele dejar notas amenazantes en el buzón, increpar a su vecino cada vez que se encuentran, pintadas en las puertas, daños en su propiedad, control constante, rumores.

Hay que señalar que los acosados pueden llegar a sufrir el vací­o de otros vecinos haciendo caso a los rumores que han oído.

 

El objetivo último del acosador es que el acosado abandone la comunidad.

No hay que confundir una situación puntual de desacuerdo entre vecinos con el acoso vecinal. La diferencia entre actividad molesta y acoso vecinal lo establece el código Penal cuando establece las penas. Especifica que las sanciones pueden ir con penas de prisión de 3 a 24 meses o multas de 6 euros al día de 6 meses a 2 años.

 

Los vecinos que sufren acoso suelen tener desajustes físicos, mentales y sociales:

  • Ansiedad
  • Alteraciones de sueño
  • Adiciones
  • Alteraciones fí­sicas
  • Apatía
  • Pérdida de autoestima e infravaloración.
  • Fobias (Miedos acentuados y continuos)
  • Sentimientos de fracaso, impotencia y frustración.
  • Problemas de concentración, disminución de atención y memoria
  • Trastornos de la conducta social:
    • Susceptibles e hipersensibles a las crí­ticas.
    • Irritabilidad y agresividad.
    • Conducta de aislamiento, evitación, etc.
    • Deterioro de la vida social de la persona y de su entorno familiar y social.

 

Este acoso tiene consecuencias negativas en las personas que lo sufren:

  • Malestar en las relaciones familiares
  • Desestructuración familiar
  • Abandono de las responsabilidades familiares.

Muchas familias terminan abandonando su domicilio y cambiando de residencia. Hay muchas personas no tienen posibilidad econímica de hacerlo y el problema se agrava.

 

 Cada vez más vecinos se deciden a denunciar para terminar con el acoso vecinal.

El artículo 172 del Código Penal, habla del acoso vecinal ya que incluye los delitos de acoso o blocking. Tipifica que una persona es víctima de otra si le persigue o perturba de forma constante y habitual.

Este delito entró en vigor el 1 de julio del 2015.

La primera sentencia en Tudela, se condenó a una persona por realizar insistente y reiteradas llamadas telefónicas, enviós de whatsapps y mensajes de texto (algunos con contenido sexual) a la ví­ctima, que alteraron su vida normal.

El criterio fijado por el tribunal supremo para detectar el acoso vecinal es una "acción prolongada en el tiempo que altere la vida cotidiana de la ví­ctima".

La prueba del acoso:

  • Documentos (correos electrónicos, whasapps, llamadas, ..)
  • Testigos

Actualmente,  los conflictos entre vecinos se producen cada vez más frecuentemente. Además, cada vez son más los vecinos que se atreven a denunciar.